戶外廣告權(quán)屬爭議的法律理論分析及解決辦法（上）

　　戶外廣告占用的空間資源的性質(zhì)及其與建設用地使用權(quán)的關(guān)系。

　　空間資源性質(zhì)上就是空間權(quán)的問題【1】?？臻g是指土地上下一定范圍的立體上的位置,對空間所享有的支配和利用的權(quán)利就是空間權(quán)。對于空間權(quán)是否可以成為一項獨立的用益物權(quán),主要有三種看法:

　　1.空間權(quán)否定說。該觀點認為空間屬于建設用地的使用范圍,因此空間權(quán)屬于建設用地使用權(quán)的內(nèi)容,包含在建設用地使用權(quán)中,不需要獨立的設定空間權(quán)。

　　2.空間權(quán)獨立說。該觀點認為空間權(quán)是一種獨立的用益物權(quán),因為空間權(quán)能夠通過登記的公示方法加以確定、轉(zhuǎn)讓、抵押等,將空間權(quán)作為一種獨立的用益物權(quán),使空間權(quán)與建設用地使用權(quán)分離有利于進一步提高對空間的利用效率。

　　3.綜合權(quán)利說。該觀點認為空間權(quán)并不是物權(quán)法體系中新的物權(quán)種類,而是對一定空間上所設定的各種物權(quán)的綜合表述。該觀點認為,空間權(quán)可以作為一項權(quán)利,但沒有必要成為一項獨立的權(quán)利,其只是各種權(quán)利的集合,應將空間權(quán)歸入基地使用權(quán)中。我國承認建設用地使用權(quán)人的空間利益,但并未把空間權(quán)作為獨立的權(quán)利,而是規(guī)定在建設用地使用權(quán)之中,實際上是采用了綜合權(quán)利說。

　　但是承認建設用地使用權(quán)人的空間利益并不代表否認土地所有人的空間利益。這就涉及到絕對土地所有權(quán)和相對土地所有權(quán)的問題。羅馬法中存在著“誰擁有土地便擁有土地之無限上空”的主張,空間成為土地所有權(quán)的效力所及的范圍,由此形成了絕對土地所有權(quán)概念。隨著飛機、高架線等利用空間物陸續(xù)出現(xiàn),各國民法普遍對土地所有權(quán)人的權(quán)利作出了限制,這就形成了相對土地所有權(quán)概念。我國由于土地國有且土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這種限制就表現(xiàn)為限制土地使用權(quán)人的空間利益。

　　那么如何確定建設用地使用權(quán)人享有利益的空間范圍呢?毫無該空間范圍的水平大小,就是建設用地使用權(quán)人有權(quán)使用的土地。垂直高度的確定則較為復雜。首先,該垂直高度應受到法律、法規(guī)的限制。其次,該垂直高度應受到城市規(guī)劃的限制。最后,該垂直高度還應受到土地出讓合同的限制。

　　因此,首先,只要不超出以上范圍并且該廣告取得了城市規(guī)劃部門和工商部門的許可登記,建設用地使用權(quán)人對樓頂和外墻的廣告就應當擁有所有權(quán),除相關(guān)稅收外,政府無權(quán)收繳其收益。

　　其次,即使超出了該范圍,不動產(chǎn)所有權(quán)人也可以根據(jù)地役權(quán)的規(guī)定加以利用。地役權(quán)是指利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營自己的土地的權(quán)利。相鄰關(guān)系是基于所有權(quán)價值實現(xiàn)而產(chǎn)生的最基本的、最低限度的要求,而當事人超出最基本要求之外的更高要求,就要借助于地役權(quán),通過當事人的約定,滿足當事人的要求。而對戶外廣告的利用屬于利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營自己的土地的行為,并不屬于基本的要求,應當按照地役權(quán)的規(guī)定,根據(jù)雙方約定來解決。

　　二、問題二:建筑物區(qū)分所有中的戶外廣告問題

　　1、開發(fā)商是否有權(quán)就戶外廣告權(quán)簽訂廣告出租合同

　　根據(jù)《合同法》的一般原理,簽訂戶外廣告權(quán)合同的當事人應當對于戶外廣告權(quán)擁有相應的處分權(quán)。出租合同的廣告位就是建筑物的墻外空間,其所有權(quán)可能屬于國家或由該棟建筑區(qū)分所有權(quán)人共有,開發(fā)商在未銷售完其房屋時可以作為區(qū)分所有人之一享有共同持分權(quán)。

　　2、若開發(fā)商簽訂合同時已銷售完該樓上的所有房屋,且該廣告位不屬于國家,則廣告位的權(quán)屬歸誰。

　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)中關(guān)于共用部分持分權(quán)的規(guī)定來判斷其歸屬。共用部分持分權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定,按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利。【2】根據(jù)建筑物區(qū)分所有理論,戶外廣告位占用的建筑物外墻體和樓頂屬于共用部分,對于該部分約定歸全體業(yè)主居民所有的,這一點并無分歧。

　　但在沒有約定的情況下,該戶外廣告位的歸屬則存有爭議,有人認為應當屬于全體小區(qū)業(yè)主共有,有人認為應當屬于該棟建筑物的區(qū)分所有人共有。筆者贊同第二種觀點。首先,在該共用部分權(quán)屬沒有約定的情況下應當作為法定共用部分,理應由該棟建筑的區(qū)分所有人共有。其次,共用部分可以分為全體共用部分和一部共用部分。按照建筑物區(qū)分所有理論,全體共用部分的修繕費用和其他負擔由全體區(qū)分所有權(quán)人按其專有部分的價值比例分擔, 一部共用部分的修繕費用和其他負擔由相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人分擔。一般情況下,某棟建筑物的外墻和樓頂?shù)男蘅樫M用及負擔應當由該棟建筑物的區(qū)分所有人承擔。第三,根據(jù)建筑物區(qū)分所有規(guī)定,業(yè)主對各自墻外橫向合理空間不應享有優(yōu)先利用的權(quán)利,只能由區(qū)分所有權(quán)人按照約定使用或者業(yè)主共同享有。第四,共用部分持分權(quán)人的權(quán)利主要有使用權(quán)和收益權(quán)。共用部分持分人的使用權(quán)是一個整體,除有約定外不得獨自行使,其對戶外廣告位的權(quán)利行使,應當共同管理,按份收益。

　　綜上所述,我認為建筑物外墻及樓頂?shù)膹V告應當屬于該棟建筑的區(qū)分所有權(quán)人,區(qū)分所有權(quán)人共用部分持分權(quán)的行使,除有約定外,應當共同管理,按份收益。

　　三、問題三:商品房預售中的戶外廣告問題

　　1、買受人與開發(fā)商約定的戶外廣告權(quán)屬的性質(zhì)問題。

　　一般情況下,在房地產(chǎn)買賣中,開發(fā)商與買受人訂立的合同均為格式合同。開發(fā)商在簽訂合同時,有時約定“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)不屬于買受人,買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)屬于出賣方”。關(guān)于該類條款的效力問題,依合同法規(guī)定,開發(fā)商與買受人之間關(guān)于“戶外廣告所有權(quán)歸開發(fā)商”的約定屬于排除對方主要權(quán)利的條款,屬于無效的格式條款。該戶外廣告所有權(quán)在業(yè)主依法取得房屋的所有權(quán)后歸全體業(yè)主共同所有,業(yè)主依法享有對屋面、屋頂?shù)恼加?、使用、收益和處分的?quán)利。開發(fā)商要在屋頂、外墻面安裝廣告牌須經(jīng)過業(yè)主委員會同意,并且將業(yè)主應得的廣告收益交由業(yè)主委員會統(tǒng)一保管,用于補充專項維修資金,或按照業(yè)主大會的決定使用。【3】

　　2、買受人與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律性質(zhì)問題。

　　買受人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同屬于商品房預售合同?！斗康禺a(chǎn)管理法》對商品房預售的合同的效力并未作出明確的規(guī)定,根據(jù)合同法和民法的相關(guān)理論,該合同簽訂后,購房者得到的僅僅是一種“期待權(quán)”,而非現(xiàn)實的房屋所有權(quán)?！?】商品房預售合同的標的是一種“權(quán)利”,即購房者在房屋竣工后享有要求預售方按照約定交付房屋并簽訂正式買賣合同,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。

　　3、房屋租賃合同的對抗效力。